Всего несколько месяцев работает отдел муниципального жилищного контроля (ОМЖК), а его специалисты уже провели десятки проверок, составили более 40 актов, выявили ряд нарушений в деятельности управляющих компаний. Что именно проверяет ОМЖК, с какими проблемами жители Волжского могут обратиться в отдел, об этом и многом другом мы побеседовали с начальником нового подразделения Комитета по обеспечению жизнедеятельности города Антониной Ширыкаловой.

- РАНЬШЕ управляющие компании за недобросовестную работу несли ответственность перед госорганами, такими как, например, государственная жилищная инспекция. Стало так много нарушений, что возникла необходимость создавать и муниципальную контролирующую службу?

- Факты нарушений были, есть и будут. Отдел муниципального контроля появился благодаря изменениям в Жилищном кодексе РФ, которые были внесены в 2012 году. В результате органы местного самоуправления получили полномочия проверять и контролировать работу управляющих компаний в части выполнения ими обязательств по договорам обслуживания жилья, соблюдение обязательных требований к общему имуществу многоквартирных домов. Если раньше обращения граждан о некачественной работе управляющих организаций с самого верхнего уровня доходили до нас за три месяца, ведь жалобы поступали сначала в госорганы, то после создания службы проблемы решаются гораздо быстрее.

- Что значит, вас наделили полномочиями «проверять и контролировать»? Ведь КЖД и раньше совершал различные рейды.

- До принятия поправок в Жилищный кодекс, муниципалитет мог только рекомендовать частным управляющим компаниям, например, провести ремонт подъезда. А что такое рекомендации? Они необязательны к исполнению. Частные УК неподотчетны органам местной власти. Теперь же все наши предписания – это руководство к действию. Их невыполнение грозит судом и дополнительными штрафными санкциями.

- Антонина Александровна, с какими коммунальными проблемами к вам могут обращаться жители?

- К сожалению, не со всеми. Нас часто путают с диспетчерской службой. Звонят и требуют приехать и ликвидировать аварию или жалуются на ремонтников, которые еще не прибыли на место ЧП. Закон дал нам узкие полномочия. Мы можем совершать проверки по фактам нарушений требований к содержанию жилищного фонда – состояния конструктивных элементов зданий, инженерных коммуникаций, мест общего пользования, а также по фактам несоблюдения параметров предоставления коммунальных услуг – температурного режима в квартирах в зимний период и температуры горячей воды (ст. 20 Жилищного кодекса РФ). Такие проверки проводятся только в отношении многоквартирных домов, в которых есть муниципальное жилье и, соответственно, часть общего имущества принадлежит городу на праве общей долевой собственности. Если в доме есть хоть один муниципальный квадратный метр, то он будет являться объектом нашей проверки. И неважно, каким способом управляется многоэтажка - управляющей организацией, ТСЖ или непосредственно самими собственниками.

- То есть новостройки уже не в вашей юрисдикции?

- Ну почему же. Если они находятся на обслуживании управляющей организации, мы можем осуществлять контроль ее работы. Просто по другой статье – по ст. 165 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно ей, проверка проводится в пятидневный срок с момента поступления обращения, а при выявлении нарушения управляющей организацией обязательств по действующим договорам наш отдел может организовать собрание собственников жилья и вынести на голосование вопрос о смене недобросовестной компании. Оно созывается в пятнадцатидневный срок с момента поступления обращения. То есть, владельцы квартир вправе по решению общего собрания расторгнуть договор с организацией, не выполняющей свои обязательства. А если дом находится в управлении ТСЖ, либо управляется непосредственно самими собственниками и при этом в доме нет ни одного квадратного метра муниципальной жилой площади, то в отношении такого строения у нашего отдела пока нет полномочий.

В тех домах, где есть муниципальное жилье, у нас есть право проверить законность выбора управляющей компании или создания ТСЖ, порядок проведения собраний и принятых на них решений. Выбор собственниками способа прямого управления многоквартирным домом пока не отнесена законом к компетенции муниципального жилищного контроля. Также мы не проверяем финансовую деятельность управляющих организаций.

При обнаружении нарушений обязательных требований, мы выносим предписания об их устранении. По истечении срока исполнения указаний организуется новая проверка и уже по ее итогам выносится решение. Если проблема не исчезла, мы подаем на виновного в суд или передаем документы в высшую инстанцию, которая может еще и оштрафовать. А факт оплаты штрафа не отменяет выполнение предписаний по устранению нарушений.

- Что нужно сделать жителям города, чтобы отдел муниципального жилищного контроля проверил деятельность или бездеятельность их управляющей компании?

- Конечно, написать заявление. Необязательно в КЖД, можно в администрацию городского органа. Обращение будет обязательно передано в наш отдел.

Если все квартиры в доме приватизированы, к нам может обратиться только собственник или председатель совета многоквартирного дома. Если есть хотя бы одна муниципальная квартира, заявление может подать любой, кто проживает, независимо от формы собственности. Текст жалобы должен содержать суть проблемы (не просто слова, что наша управляющая компания ничего не делает, а конкретные факты), название этой самой УК и, конечно, имя-отчество и адрес заявителя.

- Сколько уже проверок вы организовали по жалобам волжан?

- Всего с начала работы проведены контрольные мероприятия по 47 обращениям, поступившим от граждан и инспекции государственного жилищного надзора. Проверки осуществлялись по следующим вопросам: содержание конструктивных элементов, мест общего пользования и придомовых территорий (28 проверок), состояние внутридомового инженерного оборудования (12 проверок), соблюдение параметров предоставления коммунальных услуг (6), ограничение прав пользования общим имуществом (1).В поле зрения попали практически все управляющие компании в городе – ООО «ЖУК», ООО «Жилище», ООО «УК «ЖХ», ООО «ЖЭК», ООО «1УК» и другие.

- И каковы результаты?

- По ст. 165 ЖК РФ установлено семь фактов нарушений обязательств управляющими организациям. В основном это несоблюдение периодичности ремонта подъездов, сроков ликвидации аварийных ситуаций. Наш отдел инициировал собрания владельцев квартир, на которых должны были рассматриваться вопросы о расторжении договора с управляющей организацией, о выборе новой или об изменении способа управления многоквартирным домом. Но в пяти случаях собственники жилья не пришли в нужном количестве для решения столь важных проблем. Но, тем не менее, результат есть. Так, после проведения контрольного мероприятия в доме № 29 на ул. Советской уже сделан ремонт в одном из подъездов.

А в доме № 2 на ул. Ленинградской общее собрание было правомочно принимать решения по смене УК, но собственники не захотели этого делать. Решили усилить контроль со стороны совета дома за работой действующей управляющей организации. В настоящее время ведется ремонт подъезда.

В доме № 71 на ул. 19 Партсъезда собственниками принято решение об изменении способа управления домом и управляющей организации.

По результатам контрольных мероприятий, проведенных по ст. 20 ЖК РФ, установлено шесть нарушений. Выданы предписания на их устранение. Какие нарушения? Ненадлежащее состояние отмостки, приямков, внутридомового инженерного оборудования, подвала, подъездов, фасада, нарушение герметичности канализационных трубопроводов, несоблюдение температурно-влажностного режима в подвале. Несмотря на то, что сроки исполнения предписаний еще не истекли, некоторые управляющие организации поспешили исправиться. ООО «ЖУК» в доме № 57 на ул. Советской ликвидировало течь трубопровода холодного водоснабжения, проведены работы по осушению подвала. По адресу ул. Заводская, № 7 эта компания подготовила смету на ремонт отмостки, сейчас договор на выполнение работ находится на стадии заключения.

В настоящее время проводится документальная проверка создания товарищества собственников жилья «Молодежная, 30».

В прокуратуру города и инспекцию государственного жилищного надзора Волгоградской области направлены материалы на ТСЖ «Парус» и «Монолит», на ООО «Акрас», неправильно подписавшее договор управления, на ОАО «Волгоградэнергосбыт», которое нарушило требования по расшифровке платежей в квитанциях. По обращению ООО «ЛУКОЙЛ-ТТК» проведен анализ порядка перезаключения договоров управления на многоквартирные дома ТСЖ с ООО «УК ЖКХ «Алдан». В результате проведения проверки действующими оставлены прежние соглашения.

- Как реагируют управляющие компании на вашу деятельность и на сам факт создания нового контролирующего органа?

- Нормально. Они знают, что неисполнение наших предписаний в конце концов может повлечь за собой штрафы инспекции госжилнадзора. Но управляющие компании работают исходя из своего бюджета, который формируется за счет платежей населения. А если люди своевременно не платят, как организациям оказывать качественные услуги? Особенно эта проблема остра в общежитиях. Там большие затраты на содержание и уборку мест общего пользования: кухню, душевые и др. Как правило, на подъездах нет домофонов, не стоят двери на этажах. А значит, есть доступ посторонних людей к местам общего пользования. И как следствие, все содержится в непотребном виде. На ремонт душевой или кухни нужны немалые деньги. Но сколько там неплательщиков! Если в обычном доме доля неплатежей составляет – 5-7%, то в ряде общежитий она доходит до 50 процентов. На какие средства организация, обслуживающая этот дом, должна осуществлять ремонт? Потом приходят органы надзора, дают предписания, которые выполняются за счет отвлечения средств, предназначенных на выполнение других работ.

- Антонина Александровна, вы можете назвать самых злостных нарушителей среди управляющих компаний?

- Такой анализ очень сложно сделать. Например, провели 16 проверок ООО «ЖУК». Много это или мало, если у компании пятая часть города находится на обслуживании? Или организовали две проверки ТСЖ на ул. Молодежной, 30. Один дом – две проверки. У кого из них больше нарушений в итоге?

- Что ваш отдел планирует делать дальше?

- Как вы знаете, отдел муниципального жилищного контроля появился в начале этого года, кстати, первый в области. Именно поэтому плановой деятельности мы пока не ведем. Контроль над работой управляющих компаний осуществляется по факту обращения волжан в неплановом режиме. А со следующего года проверки будут проходить и по утвержденному графику, который в конце года будет официально опубликован в СМИ и на официальном сайте городской администрации.